Új szakaszban a lakáspiac - újra felpöröghet a felső kategória?

Csökkenő tempóra váltott drágulás

Izgalmas kép rajzolódik ki, ha megvizsgáljuk a 2025 év végi lakáspiaci helyzetet. Miközben az árak még mindig látványosan emelkednek éves viszonylatban, a kereslet leszakadni látszik ettől a trendtől: úgy tűnik, egyre meghatározóbbak a finanszírozási feltételek.

A Magyar Nemzeti Bank adatai szerint 2025 negyedik negyedévében országosan 23,5 százalékos éves lakásár-emelkedést produkált az ingatlanpiac.  Az áremelkedés különösen látványos a vidéki piacon, miközben a fővárosi kép enyhe lassulást mutat. Az áremelkedés a hitelpiacot is megmozgatta – a magasabb árak magasabb finanszírozási igényt generáltak.

Rekordközeli hitelezés, megváltozott fogyasztói magatartás

A Credipass becslései alapján 2025-ben közel 2000 milliárd forintos lakáshitel-volumen realizálódott, ami közel 50 százalékos növekedést jelent éves alapon. Noha ez első ránézésre erős piac képét mutatja, a helyzet ennél összetettebb.

Továbbra is átlagosan a majd 30 millió forintos hitelek dominálnak (Otthon Start Programnál ez 34 millió forint), miközben több térségben enyhén csökkent az átlagos hitelösszeg. Ez a két adat együtt arra enged következtetni, hogy a bővüléssel párhuzamosan feltételezhető egy tudatosabb, visszafogottabb hitelfelvételi magatartás is.

Korrigáló árak, kettészakadó piac

A Duna House adatai már egy mérsékelt korrekció jeleit mutatják. 2025 év végén már megfigyelhetővé vált egy országos lakásárindex csökkenés, és több szegmens is - főleg a vidék - visszarendeződést mutatott.

A fővárosban eközben kettős helyzet alakult ki. Míg a panellakások piaca továbbra is áremelkedést mutatott, a téglalakásokén megtorpant a lendület. Ez egyértelműen jelzi, hogy a kereslet egy része megközelítette a fizetőképessége határait.

A finanszírozás kulcsszerepbe lépett

Ez a fordulat rámutat arra, hogy a kereslet egyre inkább a finanszírozási feltételekhez igazodik. A hitelfelvevők körében erősödött az óvatosság: több térségben csökkent az átlagos hitelösszeg, miközben a nagyobb futamidejű, jellemzően 25 éves konstrukciók kerültek előtérbe - egy hosszabb távon gondolkodó, tudatosabb, optimalizált pénzügyi megoldásokban gondolkodó hitelfelvevői attitűdöt rajzolva ki ezáltal.

„A jelenlegi folyamatokból jól látszik, hogy a piac egyre inkább a finanszírozás irányából vezérelt. Bár a hitelvolumen kiemelkedő, az ügyfelek tudatosabban választanak konstrukciót, és alkalmazkodnak a kamatkörnyezethez” – mondta Fülöp Krisztián, a Credipass magyarországi vezetője.

Sorsdöntő szerepben a kamatok

A közelmúltban megfigyelhető látványos hozamcsökkenés a magyar pénzpiacokon egy biztató lakáshitelezési ökoszisztémát vetít elő, ha a jelenlegi tendencia tartóssá tud válni.

„Amennyiben a kamatcsökkenés tartóssá válik, az átírhatja a keresletet is. Ha nagyobb teret nyer a piaci alapú finanszírozás, akkor azok a 100 millió forint feletti ingatlanok, amik eddig kiszorulhat az állami támogatások dominálta hitelkonstrukciókból, újra beléphetnek a piacra, így megjelenhet egy új réteg.” – tette hozzá a szakértő.

Átmeneti állapotban a piac

A jelenlegi adatok alapján a lakáspiac egy átmeneti szakaszba lépett: az árak éves alapon még jelentős növekedést mutatnak, ugyanakkor a tranzakciós és hitelpiaci folyamatok már egy tudatosabb működés irányába mutatnak, ahol a finanszírozás tűnik a döntő szempontnak.

A következő időszak kulcskérdése nem csak az lesz, hogy az árak emelkedése folytatódik-e, hanem hogyan merre alakul a finanszírozási környezet.

Forrás: Credipass