Mire elég 40 millió forint a magyar lakáspiacon?

2026. január 20. - Budapesten átlagosan egy 26 négyzetméteres ingatlanra elég 40 millió forint, a valóságban azonban ennél kisebb lakást lehet vásárolni ennyiből, mivel a minigarzonok többnyire a drága belvárosban találhatók. A zenga.hu ingatlankereső adatai szerint Nógrádban és Békésben ez a keretösszeg egy jó állapotú családi házra is elegendő, míg Szegeden, Győrben, Veszprémben és Székesfehérváron, egy jó minőségű, 45-50 négyzetméteres lakást lehet vásárolni 40 millió forintból.

Erőteljesen emelkedtek tavaly az ingatlanárak Magyarországon, egy év elteltével pedig a zenga.hu ismét megnézte, hogy mire elég 40 millió forint a hazai lakáspiacon. Az ingatlankereső portál szerint 2025 januárjához képest 8 százalékponttal csökkent a 40 millió forint alatt meghirdetett ingatlanok aránya a kínálatban, és most nagyjából csak minden ötödik lakást vagy házat kínálják ennél olcsóbban az országban.

Nógrádban és Borsodban elégnek számít ez az összeg Ennek ellenére vannak olyan vármegyék, ahol szélesebb kínálatból válogathatnak a zenga.hu-n ingatlant keresők. “Az ingatlanpiacon olcsónak számító Nógrád vármegyében például a kínálat háromnegyede 40 millió forintnál olcsóbb, de Békés, Tolna, Jász-Nagykun-Szolnok és Borsod-Abaúj-Zemplén vármegyékben is ez alatt az árszint alatt marad a kínálat nagy része, így itt akár új vagy újszerű tégla építésű lakások és kisebb házak is kijöhetnek ennyiből” - mondta Futó Péter, a zenga.hu elemzési vezetője.

A soron következő Heves vármegyében a kínálat mintegy fele éri el a 40 milliós árszintet, míg Szabolcs-Szatmár-Bereg, Zala, Komárom-Esztergom és Vas vármegyékben minden harmadik ingatlan olcsóbb ennél, így ebből a keretből itt is lehet találni olyan ingatlant, ami megfelelő méretű egy négytagú család számára.

Alaposabban körül kell azonban néznie annak, aki Hajdú-Bihar, Somogy, Veszprém vagy Győr-Moson-Sopron vármegyékben vásárolna ennyiből, amelyekben minden ötödik, hatodik ingatlant hirdetik csak ennél alacsonyabb áron. A 40 millió forint alatti kínálatban az említett vármegyék olcsóbb kisvárosaiban akár egy kétszobás új lakás vagy egy három-négyszobás közepes állapotú ház is kikerül, a vármegyeszékhelyeken és a Balaton-parti településeken azonban inkább csak garzonok vagy kisebb másfél szobás lakások kaphatók ennyiért.

Budapesten nagyobb kompromisszumot kell kötni

Míg egy évvel ezelőtt a budapesti ingatlanok több mint 7 százalékát hirdették meg 40 millió forint alatt, addig a tavaly bekövetkezett közel 25 százalékos drágulás után idén csupán 3 százalékát. “Ha nem is lehetetlen, de erős kompromisszumot kell kötnie annak, aki a fővárosban keres 40 millió forintig lakást. Ennyibe leginkább a belvárostól távolabbi, felújítandó lakások, esetleg egy-egy belvárosi minigarzon férnek bele” - hívta fel a figyelmet Futó Péter.

Jobban jár az, aki Budapest helyett inkább Pest vármegyében nézelődik, ott ugyanis minden kilencedik hirdetés marad 40 millió forint alatt.

Garzontól a nagy családi házig

Persze az sem mindegy, hogy pontosan ezért az összegért milyen és mekkora ingatlant kapunk. Nógrád és Békés vármegyében akár egy 100 négyzetméteresnél nagyobb családi ház is megvásárolható 40 millió forintból.

A közepesen drága vármegyéinkben, mint Baranya, Bács-Kiskun, Vas, azonban inkább 50-60 négyzetméterrel érdemes számolni, ami az ottani vármegyeszékhelyeken is elegendő egy közepes méretű, jó állapotú lakásra.

“Budapesten viszont az átlag négyzetméterárral számolva mindössze 26 négyzetméteres minigarzon jön ki 40 millió forintból, de mivel az ilyen méretű lakások többsége az átlagnál drágább, belvárosi kerületekben van és a kisebb alapterület felé haladva egyébként is emelkedik a négyzetméterár, így a fővárosban jellemzően ennél is kisebb lakásra elegendő csak ez az összeg” - mondta Futó Péter.

Forrás: zenga.hu