A bruttó- és a hasznos alapterület aránya

Utolsó frissítés: 2018. 01. 19.

Az Épinfó látogatottsági statisztikájában korábban megjelent a következő kereső kifejezés:

„10 méter hosszu 9 méter széles hány m² a lakás?”

Kicsit másképp megfogalmazva: valaki szeretne építeni egy családi házat 9x10 m-es (vagy bármilyen más) külső befoglaló mérettel (bruttó alapterülettel), és azt szeretné tudni, hogy ebből mennyi helyet foglalnak el a falak, és mennyi marad a lakás hasznos alapterületére.

Aki építkezés előtt áll, általában a helyiségek hasznos (falak nélküli) alapterületéből szokott kiindulni. Mi lehet az oka, ha valaki mégis a bruttó alapterületre kérdez rá?

Az egyik lehetőség például, hogy a kivitelezőtől bruttó m²-re vonatkozó árat kapott, és ebből számolta ki, anyagi lehetőségei milyen méretű családi ház építését engedik. De az is lehet, hogy az építési telek beépíthetősége korlátozott, és csak ekkora alapterületű ház építhető rá. Vagy a kettő kombinációja.

Bármi is volt az ok, egy biztos: erre a kérdésre előre nem lehet pontos választ adni, csak becsülni lehet, mert a bruttó és a hasznos alapterület viszonyát több tényező is befolyásolhatja.

Az alábbi táblázat néhány korábbi családi ház tervem adatait tartalmazza. A bruttó építményszint terület az, amit a beépítettség számításánál figyelembe veszünk (ebbe elvileg beleszámít a fedett terasz területe is, azonban ezt a számításnál figyelmen kívül hagytam, mert a teraszok eltérő területe jelentősen befolyásolta az eredményt). A jobboldali oszlopban lévő szám mutatja azt, hogy a bemutatott esetekben a falak a bruttó alapterület hány %-át foglalták el: 

Jól látható, hogy az arányszám elég változó, mivel befolyásolhatja, hogy

• milyen vastagok a falak;
  
• milyen az épület tartószerkezeti rendszere (ha nagyok a fesztávok és/vagy több a kiváltás, kevesebb belső tartófalra van szükség);
  
• milyen az épület alaprajzi elrendezése, mekkora az alapterületen belül a helyiségek mérete, darabszáma.

Átlagot számolva 20% körüli az érték. Ha ugyanezeknél az épületeknél a fedett teraszokat is figyelembe vettem, az átlag 25%-ra módosult.

A témához kapcsolódó fogalommeghatározásokat jelenleg a 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet (OTÉK) „Fogalommeghatározások” alatt találjuk:

• 15. Belmagasság: a padlószint és a födém vakolt (burkolt) vagy az álmennyezet alsó síkja közötti függőleges távolság.
  
• 18. Bruttó alapterület: épületszerkezetek alapterületével növelt nettó alapterület.
  
• 46. Hasznos alapterület: a nettó alapterületnek azon része, amelyen a belmagasság legalább 1,90 m.
  
• 88. Nettó alapterület: helyiség vagy épületszerkezettel részben vagy egészben közrefogott tér vízszintes vetületben számított területe.

A hasznos alapterület számítása sokáig teljesen egyértelmű volt a szakma számára, így 2010-ben is, mikor az eredeti blogbejegyzés készült. A néhány éve hatályba lépett rendelkezések azonban, különösen a nettó alapterületnél szereplő „épületszerkezettel részben vagy egészben közrefogott tér” fogalma végeérhetetlen jogi értelmezéseknek adott teret, és sajnos, számos dolog a mai napig nem egyértelmű, amelyek közül példának csak három:

• a nyitott terasznak az a területe, amire az épület körüli eresz rátakar, fedett terasznak minősül-e, és ez az alapterület beszámítandó-e az épület hasznos alapterületébe;
  
• a fedett terasz hasznos alapterületét pontosan milyen szempontok figyelembevételével kell kiszámolni;
  
• a telek beépített területébe nem kell beszámítani a tornác területét, ugyanakkor nem lehet tudni, hogy a hasznos alapterületbe beleszámítandó-e?

Mindezeket azért kellene pontosítani, mivel az utóbbi két évben a hasznos alapterület fogalma felértékelődött: akár 1-2 m²-en is múlhat, hogy egy lakóépület építése előtt „egyszerű bejelentést” kell alkalmazni, vagy az építkezés építési engedély köteles. Ennek eldöntése az építész tervező felelőssége, és teljesen egyértelmű hasznos alapterület számítást igényelne. 

Példa a számításhoz

Végül egy konkrét példán keresztül szemléltetve a bruttó és a hasznos alapterület arányát:

A nyitóképen egy földszintes lakóépület alaprajza látható, 42 cm vastag külső határoló falazattal. Első körben nézzük, hogy a fedett teraszok területe nélkül a hasznos alapterület hány %-a a bruttó területnek, mennyi helyet foglalnak el a belső válaszfalak és a külső határoló falak?

A lakás hasznos alapterülete 140,08 m², a hozzá tartozó bruttó alapterület 174,55 m². Az arányszám 0,8025, ami annyit jelent, hogy ennél az épületnél a bruttó alapterület 19,75%-át kell levonni, hogy megkapjuk a hasznos lakás alapterületet. Ez közel azonos az előző táblázatból számolt átlaggal.

Az épülethez egy kisebb és egy nagyobb fedett terasz kapcsolódik. Hasznos alapterületük (a kiváltók belső síkjáig számítva) összesen 16,86 m², bruttó alapterületük 20,84 m². Ha a 140,08 m²-es lakóterületet a fedett teraszokkal bővített bruttó alapterülethez (174,55 + 20,84 = 195,39 m²) viszonyítjuk, az arányszám 71,69. Ez azt jelenti, hogy a teraszok miatt a teljes bruttó alapterület 28,31%-át kell levonni ahhoz, hogy megkapjuk a hasznos lakás alapterületet. Természetesen a teraszméret csökkentésével kedvezőbb arányszámot kapnánk.  

Szabó Adrienn építész tervező